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建売のトリックとは?

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今日は、いきなりですが・・・
筆者の想う建売のトリックとも呼べる、とある事実ついて、整理してみようと思います。

もちろん、全ての「建売(分譲住宅)」に当てはまる訳ではないと思いますし、ほんの一部の建売にしか当てはまらないのかもしれません。
また、あくまでも筆者のほぼ100%の主観による個人的見解になりますので、予めご了解いただければと思います。😌

例によって前置きがありますので、お手数なのですが、必要に応じて、以下👇の目次からジャンプしてください。

 

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経緯(いきさつ)

筆者が建売マイホームを購入して入居したのは、2014年晩秋頃。

建築士であり設計事務所を営んでいるという職業柄、いわゆる「建売(分譲住宅)」の良からぬ性質ずいぶん前から認識はしており、当初から認識した上で購入したわけですので、そもそも後から、WEB上で愚痴(グチ)っていること自体、筋違いであることは認識はしています。😑

ですので、当ブログのタイトル通り、相変わらず憂鬱であることは間違いないのですが、どこかの投稿でも打ち明けました通り、実際はそこまで恨みつらみを言うつもりもなく、どちらかと言いますと、同じように建売(分譲住宅)を購入されて、不意に建売のトリックに掛かってしまって、似たようなストレスを抱えられている方々の、ストレス軽減に少しでも寄与できれば・・・などという理想論的な希望の元必要以上に下品な愚痴(グチ)を綴っているという側面も実はあったりします。😅

 
要するに 例えば・・・

この人、建築士なのに、ウチラみたいにハマってるよ~🤣

とか

この人に比べれば、ウチラなんかまだマシじゃね・・・?😰

 
などと感じて頂ければ、何とも言えないモヤモヤが少しは和らぐかな・・・という意味です。😇

もちろん全てが万時、この意図に繋がっているという訳ではありません。
そういう意図もあるんです、という意味です。

 
建売には、注文住宅等とは異なり、住まい手側(購入者側)から見ると、購入前の内見だけでは見抜くことができない、何かのトリックにでも掛ったかのような不思議で理不尽な箇所がどうしても存在してしまいます。

100%の個人的見解ではあるのですが、そんな建売のトリックとも呼べる事実の種明かしができて、建売に住まわれることでストレスを抱えることになってしまっている(一部の?)一般の方々の、何かしらのお役に立てれば幸いです。

運悪く、重大な欠陥のある建売をご購入されて、裁判沙汰になっていたりする方もいらっしゃると思います。
そのような方々にとっては、呑気なお話に見えてしまうかもしれませんが、悪気は一切ございませんので
その場合はご容赦いただけると有難いです。🙏

では、次章より本論に入ります 👊
 

建売のトリック

建売話とは逸脱した例え話が長くなりますが、ちょっとお付き合いください 🙏

挿絵:建売を連想させる写真画像

たとえ話①

建売(分譲)住宅の購入も、普通のお買い物と同じに考えて頂くと分かりやすいのですが、例えば、美味しそうなリンゴが店頭で、トレーに載せた2個セットでラッピングされた状態で並んでいるものとします。

その中にひとつだけ少し傷が付いたリンゴが含まれている1セットがあるとして、不覚にもそれを購入してしまいました😩という想定です

リンゴの挿絵1(写真画像)

傷が付いている箇所が、因りによってラッピングを剥がさないと見えない箇所であった場合、これは即座に交換してもらえるかどうか?は、お店によって基準が違ったり、条件によるとは思うのですが、良心的なお店であれば、基本的に交換対象になりますよね?

では次に・・・、ラッピング剥がすまでもなく、2個セットの片方が明らかな傷モノだと目で見て把握できるのに、よそ見をしながらカゴに入れてしまって、レジでも気付かず・・・、家に帰ってから初めて気付いた、とした場合はどうでしょうか?

最近は良心的なお店も多々ありますので、それでも交換してくれるお店もあるかもしれません。

ただ、この場合は常識的に考えれば、完全に購入した人のミステイクですので、本当は自己責任になりますよね?
 

「そもそも、そんな傷ものを並べるな!😤

とか

「傷ものなら傷ものって書いとけや!👊

 
とか、実際には色々とケチの付けようはあるのですが・・・、
 

本当は!残念ながら、
100%その人の落ち度だと思います。😣

 
話がちょっと飛躍してしまっていますが、建売のトリックの種明かしに続く例え話になりますので、もう少しお付き合いください。🙏

たとえ話②

次に、少しシチュエーションを変えたお話をします。
※とは言っても、相変わらずリンゴの話です。

例えば、目で見える傷はなく、見た目は完璧。
でも、家に帰って切ってみたら、中に「蛆虫(うじむし)」が湧いていた・・・という場合。

リンゴの挿絵2(写真画像)にウジ虫のイラストを重ねた画像

このケースはどうでしょうかね?👀

おそらく、常識的に考えますと、表面からは内部の様子は確認することができないわけですから、ノークレームノーリターン品アウトレットの格安品でない限りは、これは即座に交換対象だと考えていいと思います。

当然の話として、購入時にすでに「蛆虫(うじむし)」が湧いていた!という事実を証明する必要が生じることにはなってしまうのですが。😓

完全な筆者の個人的な感覚で書いていますので、皆さんが同じようにお考えになられるものか・・・、実際のスーパーでこのように取り扱ってくれるかどうか・・・については、分からないのですが、筆者は少なくともこの👆ような筋で考えます。

たとえ話が長くなってきましたので、次項から建売のトリックについて、まとめていきます😌

筆者の個人的見解

さて、何が言いたいのかと申しますと、要するに
建売(分譲住宅)の購入リンゴを買うほど、単純で容易な作業ではありませんし、金額的にもゼロが5個ほど違うにも関わらず、現物が目の前にあって触れてみることもできることから、一般的な「商品」としての購入に近い取引形態にはなりますので、実際の売買の現場でも、基本的にスーバーでのお買い物と同じような感覚で取引されているケースが、少なからず存在していることが原因のような気がする、ということです。

その結果、建売の入居後は、何かのトリックにも掛ったかのようなモヤモヤ感が生じるのではないでしょうか・・・

もちろん、そうではない良心的な業者さんも多々いらっしゃるとは思うのですが、そういう感覚(に近い感覚)で構えている業者さんが、この業界(建売業界)には少なからず存在しています
 

なぜかって?👂👀 

それは、おそらく残念ながら、法的にそこまでは規定されていないから、ですよね。😥

挿絵:建売に係る法規制をイメージした写真画像

法的に約束されているのは、リンゴの中に「蛆虫(うじむし)」が湧いていた・・・、という(ある意味)極端な場合のみになりまして・・・
つまり、目に見えない瑕疵、例えば雨漏りや地盤沈下、その他の(隠れた)施工不良等については(確か20年ほど前から)法的にも約束してくれるようにはなっているのですが、それ以外の、例えば今回の筆者の建売マイホームの些細なケース等は、当たり前といえば当たり前なのですが、基本的にまったく約束されていないんです。
※業者さん独自で保証されているようなケースもあるようですが。

ご存知でした?😲

正式には、我々の建築業界の話ではなく、不動産業界の話になりますので、筆者も正確な内容までは把握できていないのですが、法的には建物としての根本的な機能の内、隠れたものだけしか守ってくれていない、というのが現状です。

あと、これは蛇足ですし、建売ではさすがにないと思うのですが・・・
中古住宅等の売買の場合も、原則、隠れた瑕疵については保証されないといけないはずなのですが、不動産の販売広告を見ると、「瑕疵担保責任免責」などと平気で書かれていたりする場合👇がほとんどですので、建物としての根本的な機能の部分でさえ、法的に縛り切れていない現実もあるように感じています。

「瑕疵担保責任免責」と平気で記載されている、とある中古案件の販売図面の一部抜粋

こんな無法地帯と言っても過言でないような、健全とは言いがたい現実こそが、建売のトリックの温床になっているものと、筆者は考えています。

事実の検証

それでは、建売のトリックの種明かしに当たりまして、しつこいようですが、またリンゴのお買い物のお話に戻らせて頂きまして・・・😓
実際にリンゴと同じような感覚で、建売を購入するとした場合、どのようなことになるのか?、ちょっと試算してみることにします。

表面積で比較してみる

リンゴを直径10センチの大きさの球として考えて、35年ほど前の中学校の教科書を紐解きますと、この表面積の公式は「S=4πr×r」ですので、計算しますと表面積は0.0314m2

建売(分譲)住宅を、仮に7m×7m角の2F建のボリュームだと仮定して、基礎の下は見えないという意味で6面でなく、見れる面としては屋根面も含めて5面とします。
※7m角でちょうど49㎡ですので、2F建てとして30坪相当の仮定。

建売をイメージした挿絵:写真画像


さらに建物は屋外面室内面がありますので、垂直面としては最低でもこの倍。
実際には間取りにも拠るのですが、中間にも壁は入っていますから垂直面が中通にも存在することになりますので、この単純計算ですと、さらに2倍ほどでしょうか・・・。

水平面を単純計算で見ていきますと、1F床/1F天井+2F床/2F天井+屋根面ですので5面。

この超ザックリ仮定の建売(分譲住宅)の「見える面」の面積、つまり表面積を計算しますと・・・
7m×6m×4面×2倍×2倍+7m×7m×5面=917m2となります。
※「6m」は壁の高さの概算です。

実際に内見をする際は、これに加え、水道をひねってみたり、換気扇や給湯器がちゃんと動くか・・・、さらにはキッチンや化粧台の吊り戸棚やフロアキャビネットを開けたり締めたりしてみたり・・・、窓やドアの開け閉めをしてみたり・・・などの確認をされると思いますので、事前に建売のトリックを見破るためには、もちろん「見える面を見るだけ」という訳にもいかないのですが・・・

ここで、先ほど算出したリンゴの表面積と建売(住宅)のものを比較するとしますと、式としては917÷0.0314になりますので、これを計算しますと=29203

よって、リンゴ30坪ほどの建売では、3万倍弱」ほども表面積(見える面)の差があることになります。
 

つまり!

何と、「3万倍」ほども表面積(見える面)が違う商品の購入なのに、同じとは言わないまでも、似たような感覚で売買されているケースがあるということになってしまいます。😓


もうちょっと試算を続けます。

スーパーで不具合のないリンゴを選ぶのに、仮に5秒掛かるとします。
これの「3万倍」はいくつでしょう・・・

表面積(見える面)だけで比較すること自体がナンセンスかもしれないのですが、上で仮定した規模の建売とすれば、単純計算で5×3万ですので・・・

先の規模の建売(分譲)住宅をリンゴ感覚で購入しようとするなら・・・、

何と!😵
 
15万秒も掛かる・・・ 😣

ということになりますよね?
 

挿絵:膨大な時間をイメージさせるイラスト画像

だいたい15万秒って何時間ですかね? 😑
単純計算しますと、15万÷60÷60ですから、計算しますと・・・

これまた何と41.666時間🤧

つまり!あくまでもこの試算が正ならばなのですが・・・

建売を購入するためには、寝ずに内見し続けるとしても、2日間弱も内見し続けないと、リンゴをスーパーで買う感覚には追いつかないということになりますよね?😵

笑い事じゃ済まないんですが・・・ 😓  

内見に要する日数の試算

気を取り直して、冷静にさらにもう少し試算を続けます。👊

さすがに、実際には一日24時間も内見はし続けられませんので、不動産屋さんの稼働時間、例えば朝の9:00から17:00まで、お昼のお弁当を持参しつつ、一日当たり8時間内見させてもらうとしますと・・・

丸5日間強・・・😳
 

挿絵:膨大な時間をイメージさせる砂時計の写真画像

こんなに内見して建売を購入された方って
いらっしゃいますかね?

・・・えっ?👂

そうなんです!
 
たぶん
(ぜったい)存在しない!
はずです。


物理的には可能ではあるとしても、ある意味、現実的には不可能に近いとしか言いようがありません。。。😩
 

なぜなら・・・


そもそもが、そこまで長時間の内見を許してくれる業者さんも少ないでしょうし、よっぽど人気のない売れ残り建売でない限り、そんなことをしている内に他の人に購入予約を入れられてしまいますので、載っていたはずの土俵から、あっさり引きずり降ろされてしまうことになってしまいますから。😞

挿絵:土俵から突き落とされるイメージのイラスト画像

 
建売の内見って、おそらく、せいぜい多くたって1時間×3セットくらいですよね?👀
※筆者は、まさか買うことになるとは思っていなかったので内見は15分ほどでした。

仮に、1時間×4セットの内見をしたとして、先ほどのリンゴの話に戻しますと、リンゴの傷を0.1~2秒とかで見分ける時間を含めて、トータル0.48秒ほどでカゴに放り込んでいることにしかなりませんので、そりゃあ、後から色々と出てきて、当たり前ですよね・・・。😞💧

決して皆さんが悪いわけではなく、建売を購入するフローと言いますか、そもそものシステム自体がおかしいとは思っています。

 
要するに・・・
ここに、一般の消費者の皆さんが感じている(と思われる)建売のトリックとも呼べる、根本的な問題が潜んでいるのではないかな?
と、個人的には思っているわけです。😔 
 

今日のまとめ

他人ゴトのように書きましたが、筆者も当たり前のことのように認識していながら、この建売のトリックに、フツーに、(ある意味で)ハマって、日々喘いで(あえいで)いる立場ですので、建築士である筆者としては、世の中の似たようなストレスを少しでも減らすためにも、これから購入しようとしている方への建売購入時の注意点として、声を大にして、次のようにお伝えしたいです。😓


さん!とにかく建売を購入される方は、許されるだけの時間を全てつぎ込んで、可能な限り隅々までじっくり内見するようにしてください! 😲

挿絵:じっくり観察するイメージのイラスト画像

法が守ってくれない以上は、残念ながらご自身で防御するしかないわけですが、許されるだけでも、とにかくじっくり内見することによって、入居後のモヤモヤ感が少しでも軽減されるはずですので。😌

 
 
問題が後を絶たない現実があっても、国が動いている様子もあんまり見られないということは、消費者庁とかもこの事実を黙認してる・・・ということになりますよね。
一見、消費者の味方なのかと思える消費者庁とかも、スクラップ&ビルドを密かに推奨しているってことなのでしょうが。

でも日本経済のためか・・・
やっぱ、しょーがないんでしょうか・・・

政治には疎い方なので、この位で筆を置かせて頂きます。😅
 

終始、個人的見解の羅列になってしまいましたが・・・
ご拝読どうも有難うございました🙏
 

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