今日は、いきなりで恐縮なのですが、そもそもリフォーム見積もりとはどういう性質のものなのか？という大前提となる基本事項と、
皆さんにはあんまり関係ないかな🙄･･･とも思いつつ、リフォーム見積もりに対する理解を深めていただく意味で、リフォーム費用の算出のされ方をまとめようと思います。
後半では、当サイトで最近増やし始めている、各リフォーム記事内の｢リフォーム相場の考察コーナー｣でお出しする数値の性質(見方)についてまとめます。
※元々はこれをお伝えするために書き出した記事でした。😓
どちらかというと、リフォーム費用として実際にいくらかかるのか？という具体的な話よりも、リフォーム見積もりやリフォーム費用として示される、工事費の数字をどう捉えるか？という概念的といいますか、やや抽象的なお話になりますこと、予めご了解ください。😌
リフォーム見積もりに示される費用の考え方
リフォーム工事に限った話ではない大前提になるのですが、工事費用(工事価格)は通常の場合、頼まれる工務店さんの発注の仕方、使用する建材の寸法と仕様､運賃やその仕入れルート、工務店さんや中間業者の経費の見方、各職人さんの技量、保証やアフター制度の充実度、見積りをする方の技量と考え方など･･･🥴、様々な要因によって自ずと決定されるものです。😐
リフォーム費用の場合は、どの程度の絡みがあるか？という点と、表面から見えない部分をどう見るか？という点などが加わりますので、新築の見積もりよりも、リフォーム見積もりをする方の主観に左右される部分が多くなるため、見積金額に差が出やすい傾向があります。
･･･ですので、どこに頼んでも全く同じ数字(見積金額)になることはあり得ませんで、100％同じ内容のリフォーム工事であったとしても、どうしても、ケースバイケースになってしまいます。
これは致し方ないことですので、基本的に各リフォーム業者がいい加減に見積もっている訳ではないということを、まずはご理解いただきたいです。🙏
※いい加減な業者さんがいることも確かですが･･･ 😣
そんな意味でも、実際にリフォーム見積もりを取られる場合は、最低でも3社くらいは取るべきだ！的な風潮になってきていますよね。😅
※この風潮は100％正解です。👍
この三社(以上の)見積もりは、数が多くなればなるほどそうなのですが、特にリフォーム費用の見積もりの場合、各社が色んな見方で色んな数字を出してきますので、一般の方から見ると、見ている内によく分らなくなってしまって😵、結果的に、一番お安く請けてくれそうな、見積金額自体がお安い業者さんを選んでしまうケースがあるかと思います。😕
･･･が、この三社(以上の)見積もりの本来の目的としては、安く請けてくれる会社さんを探すわけではなく、適正な金額を見通すための作業となりますので、くれぐれもお間違いなきようお願いします。😤
本当に技術力が高ければ、お安いリフォーム見積もりになる場合もあるのですが、技術力が足りなかったり、見落としがあったりして、最初の提示金額が低いだけの会社さんも少なからずいらっしゃいますので、安い😍！というだけで飛びつくのはとても危険です。☝
逆に技術力が高すぎて、その他の業者が見落としているような内容を、最初っからキチンと計上することで、お高い数字で出てしまうような場合もあります。
これを見極めるのは、一般の方々には難しいかもしれませんね･･･ 😓
適正で合理的なリフォーム費用を見極めて、くれぐれも適正な業者さんにお願いするようにしましょう！🤗
リフォーム費用の算出のされ方
一般の方にはあまり関係ないかもしれないのですが、ご理解を深めていただく意味で、一般的なリフォーム費用の算出のされ方、つまりリフォーム見積もりの作られ方について、ご紹介しておきます。
※塗装だけとか防水だけなどのリフォームは除外します。
とある工務店さんのHPのスクリーンショット
まず、工務店さんは、｢100％自社施工！｣などと謡っている場合でも、原則として、職人までを雇っていることは、なぜか少なく･･･、従業員として雇っているのは、実は、監督さんや設計担当などまで･･である場合がほとんどです。🥵
もちろん職人を雇っている工務店さんもありますし、例えば｢大工10年＋設備工事5年｣などの経歴を持った、職人上がりの人を、何でもできる監督さんとして雇っている場合もありますので、絶対ではありません。
リフォーム工事と考えると、このような何でもできる系の従業員がいるか／いないかで、本当の意味で自社施工できる範囲が広がりますので、通常は、算出されるリフォーム費用も工期もだいぶ違ってきます。
塗装屋さんや防水屋さんの場合、職種が｢塗装工｣や｢防水工｣などに限定されますので、その場合は、逆に100％自社施工でないと怪しいですよね･･･ 🤨
ですので、監督さんレベルで施工可能な、例えばコーキングや片付け、残材処分(の運搬)、養生などの項目については、自社施工が前提になりますから、自分たちで算出することができます。
･･･が、その他の項目については、大手メーカーさんやゼネコンさんのような大企業を除いて、下請けの専門業者からその都度見積もりを取って、その内容を自社で出すことになるリフォーム見積もりに反映するような形で作られています。
リフォーム見積もり内､設備工事関係
これ👇は、とあるリフォーム案件の見積もりですが、例えば、一番上の｢Ａ.建築工事｣はもう少し細かい明細がありますので、次項で後述するとして･･･
3～4行目付近にある｢Ｃ.給排水設備工事｣や｢Ｄ.電気設備工事｣の辺りでご説明します。
給排水設備や電気設備など、自社で抱えている従業員だけでは対応できない内容については、実際の施工の際も、下請けの専門業者、つまり設備屋や電気屋にお願いすることになります。
ですので、流れとしては、リフォーム計画の図面などをメール(昔はFAX)で送って、この工事ならいくらで請けてくれる？という意図で、下請けの専門業者から見積もりを聴取する流れですよね。🤔
その下にある｢ガス工事｣や｢空調換気設備｣も同じように、下請け業者(専門業者)から見積もりを取って、その数字を自社のリフォーム見積もりに反映しています。
ここで得た数字に経費分を掛けて出すか、経費は経費で別項目で計上するかは、その見積もりをするリフォーム業者さんによって異なります。
念のためですが、どちらにしても、下請け業者のコントロールも尻拭きも元請けがやらねばなりませんので、ここで経費が発生することは、ボッタクリでも何でもない、当然の報酬のはずです。😅
その専門業者から、さらに下の設備メーカーなどに器具や部材の見積もりを取ったりもしているものと思われ、規模にも拠りますし、リフォーム工事の難しさにも拠るのですが、合計金額で500万くらいのリフォームだとすると、通常の場合、見積もりが戻ってくるのは3～4日から1週間ほど。
そのような専門業者からの見積もりがすべて整ってから、それを自社のリフォーム見積もりとして編集していきますので、皆さんのお手元にリフォーム見積もりが届くのは、特殊な場合を除き、どんなに早くたって1週間強ほどは掛かる･･･ということになります。😓
リフォーム見積もり内､建築工事関係
似たような話なのですが、設備よりも建築工事の方が馴染みがあると思われますので、先ほどの｢Ａ.建築工事｣の方もザッとお話ししておきます。🙂
同じ案件のでなく、別の案件の見積もりになってしまって申し訳ないのですが、以下👇が、とある(新築の)建築工事内の内訳書になります。
例えば、｢屋根工事｣や｢サイディング工事｣、｢タイル工事｣辺りを具体的に見てみますと、通常の工務店さんでは、屋根職人やサイディング職人、タイル職人などは従業員として雇っていませんので、
設備工事と同様に、実際の施工自体も、基本的に丸々を専門業者に頼むことになりますから、同じ流れで下請け業者から見積もりを聴取することになります。😐
材料については、商社や建材屋などとの直接交渉で、専門業者に頼むよりもお手頃価格で入手できる場合がありますので、その場合は、材料のみは自社で手配する前提で、リフォーム費用が算出されます。
ちなみに、既述の通り、この👆話はさほど大きな会社でない工務店さんの場合ですので･･･
大手メーカーさんなどの場合は、下請け業者に対して発言力がありますので、例えば、年間100棟お願いするから、この〇〇という屋根材は面倒な工事も含めて、ぜ～んぶ3000円/㎡で頼むよ！などと取り決めをしていたりしますので、
そのような取り決めが下請け業者さんとできているような規模の会社さんの場合は、数量だけ拾えば、いくらで頼めるかが分かることになりますから、自社内だけでリフォーム費用の算出ができてしまうため、見積もりの提示も早い！というカラクリです。😅
しかも大手さんの場合は、数量を拾う専門の部署があったりもしますので、なおさら早く提示することができますよね。😅
新築の場合については、個人的には非常に不合理だと思うのですが、設備工事であっても、〇〇円/件などと取り決めている場合もあるようです。😱
見積もりは、特にリフォーム見積もりの場合、急かすと金額が上がってしまいますので、適切な時間を与えて上げた方が、お互いのためになります。😉
※上がってしまう理由は次項でご説明します。
リフォーム見積もり内のその他
前半で少し触れました通り、リフォーム見積もりは新築工事と違って、絡みをどう見るか？、見えない部分をどう読むか？などによって、見積もりの作業はやや煩雑になりますし、金額の差が出やすい部分です。
また、新築の場合と違い、リフォーム見積もりの場合は、図面がすべて揃っていることはほぼ100％ありません😱から、なおさら難しい部分があったりします。
いずれにしろ、前項まででお話したような形で、専門業者からの見積もりがすべて集まったとしても、リフォーム費用の算出については、それだけで見積もり作業が終わる訳ではないということです。😖
言い換えると、ここからの作業がリフォーム見積もりの肝に当たる最も重要な部分であり、そのリフォーム費用を算出する工務店さんの技術力が効いてくるパートになります。
ですので、見積もり提示をあまりに急かしてしまうと、この大事な部分がおろそかになってしまうという訳なのです。😰
この部分が｢おろそかになる｣と、怪しい部分についてギリギリの線で考えていく余裕がありませんので、すべてを安全側に考えて算出せざるを得なくなってしまって、必然的に、高めの数字が計上されるという意味です。🥶
逆に見落としも増えますから、いずれにしても妥当なリフォーム費用は出てこないことになります。😓
絡みをどうみるか？
住〇不動産の新築〇っくりさんのような大々的なリフォームの場合は、何も絡む部分はありませんので、ぜんぜん気にしなくていいのですが、部分的なリフォームの場合、既存部分との摺合せが必要な箇所が出てきます。😮
手元にある簡単な例で言いますと、例えば筆者の建売マイホームの当初の新築リフォームにおいて、以下👇のように連続したLDK内の、リビングのみ増貼りという形のフローリングリフォームを行なっています。
フローリング増貼り範囲と見切り位置
筆者は建築士ですので、実際には細かい指示をしてはいますが･･･
希望としては、｢リビングのみフローリングの増貼り｣ということになりますので、この希望だけを聞いた場合でも、フローリングの仕上げ高が変わってくることに気付き、どこでそれを見切るのか･･･、さらにはどのように見切るのか･･･という検討をする必要が出てきます。
要するに、単純に、増貼りとなる面積とその手間を算出すればいい、という訳ではない！という意味です。
結果的に、既存のフローリング面とは、ここ👆では｢段差見切り｣と書いた部分で見切り、一体の空間として使われることを想定して、畳の高さもその分だけ高くする、という措置になりました。
･･･が、そもそも増貼りをしようとするから、そのような段差処理が必要になる訳ですので、お客さんに適切な提案をするためには、逆に貼り換えてしまった方が安いのでは？😲などの検討も必要になりますよね。
これ👆は簡単な例ですが、そんな部分がリフォーム見積もりでの大事なポイントの一つになってくるわけです。🤔
見えない部分をどう読むか？
これもリフォーム費用の算出では非常に大事な部分になるのですが･･･
通常のリフォーム見積もりの場合、天井裏や床下をくまなく調査させてもらってから･･･という流れにはなりませんよね？
リフォーム見積もりをする立場でお話しすると、本来は、そのような流れを取らせてもらえないと見積もりなんかできるわけありません！😤となるのですが、そうも言ってられませんし･･･
イチイチそんなことを業者にさせていたら、冒頭でお話しした三社見積もりを取るだけで、疲労困憊(こんぱい)してしまって、おそらくリフォームをしようとする意欲まで失せてしまいます。😩
ですので、リフォーム見積もりをする側としては、見えない部分が多くある中で、想像力を働かせながらのリフォーム費用の算出にならざるを得ないのです。😕
つい先日、東京都の八王子市で、木材の腐食(腐朽)による、痛ましい階段の崩落事故が起きたばかりですが、リフォーム範囲内に同じような木材の腐食(腐朽)が発生している可能性もゼロではありません。😓
(実際に行ってきました😬・記事はまだ書けていません･･･)
このような腐朽の有無については、基本的に表面からは見ることはできませんで、残念ながら、天井裏や床下、もしくは壁や床の一部を剥がさないことには、発見することができません。😰
※兆候のみでしたら、表面からでも見ることができる場合もあります。
ちなみに、あくまでも筆者の経験上のお話にはなるのですが、築30年ほどのお宅の場合、80～90％ほどの確率で、お風呂周りの土台が腐食しています🥶ので、ご注意いただいた方がいいです。😓
※もちろん、すぐに倒壊するというお話ではありません。☝
腐朽もそうなのですが、例えば、壁内や天井内、床下などに配されている電気の配線や、設備の配管･･･、木造であれば木造躯体の位置や寸法、RC造であれば梁や柱の主筋なども同様に、表面的には見えてこない部分ですので、この辺りにも想像力を働かせないといけません。
適切な既存の図面などがあれば、ある程度は見通すこともできる訳ですが、この辺りもリフォーム見積もりをする担当者の技術力と経験に頼らざるを得ない部分のひとつになります。☝
何だか取り留めのない話になってしまって、申し訳ございませんでしたが･･･ 😓
リフォーム費用とはどのように算出されているか？、各業者見積もり間で金額差が大きいのはなぜか？くらいはザックリお伝えできたのかな･･･と思います。😑
いずれにしても、リフォーム見積もりを取る際は、最低三社以上は取るようにしていただき、金額の差は当たり前のこととして気にせず、金額の低さに捉われることなく、適切で合理的な見積もりを出してきた業者さんを選定するようにして頂ければ、きっといい結果に繋がるはずです。👍
リフォーム費用の一括見積もりサイト
筆者がこんなところでお勧めするほどの話ではないのですが･･･
三社以上のリフォーム見積りを取る！という意味では、ホームプロさんは実に便利です。👌
お客さんのリフォーム案件などで、客観的な数字が知りたい場合、たまに利用するのですが、お願いできなかったとしても、後クサレも一切ありませんので、とても優れたいいサービスだと思います。🤗
あんまり｢おすすめだ！｣と書くと、ウサン臭くなりますので、これ以上は書きませんが、リフォームの計画があって、頼む工務店さんが決まってない場合は、一度、立ち寄ってみてはいかがでしょう？
とにかく膨大なリフォーム施工実績がある中で、リフォーム相場についてのページもありますし、決して損をすることはありませんので。👍
ちなみに、立ち寄るだけでも勉強になるのですが･･･
具体的なリフォーム費用のイメージを掴みたい場合、ある程度は具体的なリフォーム内容が定まっていないと、中途半端なことになってしまいますので、リフォームしたい範囲と何をどうしたいのか･･･くらいは、仮にでも定めておく必要があります。
希望はあるけど､できるかできないか分からないんだ😩･･･という場合は、できる前提で軽く具体的な計画をして、ホームプロさんに入ってみてください。
希望している内容が選択項目にない場合は、書き込める欄に構わず希望を書き込めば、何かしらの反応はあるはずですし、本当に実現しえない希望だったとすれば、その旨を認識することもできるはずです。☝
本当は、我々のような設計事務所に相談してみることをお勧めすべき所なのでしょうが･･･
どこに相談したって、どうしたって後クサレが残ってしまいます😩から、便利な昨今ですので、利用した方が間違いなくスマートです。😉
後クサレがあっても問題がない場合、HPなどの施工実績をご覧になって、リフォーム実績が多めの設計事務所に相談してみてください。😉
設計事務所であっても新築しか知らない設計事務所では何の役にも立ちませんので、必ずリフォーム実績を確認してからにした方が間違いありません。
あと、おそらく、あまり大手じゃない方がいいですね。😉
リフォーム規模にもよるのですが、せいぜい10人くらいまでで、なるべく近場の事務所さんがいいような気がします。
(←完全な個人的見解ですが･･･😅)
相談だけで有料になる場合もありますが、本当は、リフォーム慣れしている設計事務所の方が適切な判定ができますから。
※相談には既存の図面などが必要になります。
リフォーム相場の考察コーナーの取扱いについて
ちょっとニュアンスは逸れるのですが･･･
本当はこの章の内容をお伝えするために書き出した記事ですので、ここまでの内容とはあまり嚙み合わなくなるのですが、ご容赦願えればと思います。🙏
当サイトでは、なるべくリフォームやDIYが皆さんに身近なものとなるよう、各種リフォームとDIYのやり方や考え方を可能な限り具体的にご紹介しているのですが、そんな中、リフォーム費用の価格感が分からないと検討のしようがない･･･との、貴重なご意見を頂戴しました･･･ 😫💦
その後、ご紹介しているリフォームなどの工事費がどのくらい掛かるものなのか？という点、つまりリフォーム費用(リフォーム相場)もイメージしやすくなるよう、最近は、｢リフォーム相場の考察コーナー｣をなるべく作るように心掛けています。😅
筆者が建築士であること、設計事務所を運営していることはお話ししている通りですが、前章👆までで見てきたような、工事費用を直接的に司っている、工務店さんや建設会社の｢施工分野｣とは、やや分野が違いますので、主に、この点についての｢おことわり｣になります。
一緒くたになってしまっている会社さんもあるのですが、原則として、設計事務所(設計者)が描いた図面に基づいて、工務店や建設会社、つまり｢施工者｣が金額をはじき出して、お客さんと契約し、工事に至ります。
設計と施工を両方とも請け負うゼネコンさんや、住宅メーカーさんについては、全てではないようですが、ほとんどの会社さんは、設計部という部署があるとしても、難しい図面は基本的に描かず、いわゆる実施設計という業務については、設計事務所に依頼していますので、このことからも施工と設計は分野が違うことがご認識いただけるかな、と思います。🤔
筆者の最近の仕事は、ほぼこの実施設計業務だけで手一杯になってしまっていますので。😬
筆者の経歴とリフォーム相場について
とは言え、プロローグなどでお話ししている通り、父が小さな工務店を経営していたこともあって、筆者も前半の15年強は施工に携わっておりましたので、施工の経験はない訳ではありません。
特にこの15年強の後半7年ほどは、父の代理で第一線で工務店を切り盛りしておりました。
｢リフォーム｣という言葉自体がまだ浸透しきっていない時代の話ですので、まだまだリフォーム案件も少なく、ほとんど新築工事のモノではあったのですが、実際の工事費の見積もりなどもよく作成していました。
※見よう見マネではあるのですが･･･😓
･･･ですが、時の流れは速いもので、施工分野からは足を洗って設計分野のみに移行してから、いつの間にかもう17年近く経過してしまいました。😪
ほぼ完全なデスクワークになって、この17年で技術力が低下したとは思えませんが、少なくとも工事費用を出す際の考え方や、工事単価については、おそらく目まぐるしく変化しているはずです。😵
17年間で、頭を使う方の技術力は落ちていないとしても、体はすこぶるナマってきていますので、体を使う方の技術力は落ち気味ですね･･･。大きめのDIYになると気が重くって。😅
いや、技術力じゃなくって、落ち気味なのは、きっと単純な｢体力｣ですかね･･･ 😖
また、設計事務所にご依頼したことのある方はご存じの方もいらっしゃるとは思うのですが、設計屋が作る｢概算見積り｣なるものがあります。
この設計屋が作る｢概算見積り｣については、施工観点からのモノではなく、単価情報が掲載されている刊行物を見たり、過去の案件で工務店が出してきた見積書を参考にしたり･･･
打算的な事務所の場合は、知り合いの工務店に見積りをさせて、それを転用したりしながら、作成されている場合がありますから、数字は概ね近い数字が出るようではあるのですが、実際にいくらで作れるか？という考えに基づいている施工観点での見積りとは根本的に異なります。
※工務店の見積りの転用の場合は施工者観点ですけど。😜
筆者は施工経験がありますので、設計屋としての｢概算見積り｣を作るとしても、どうしても施工者観点の見積りになってしまいます。😟
何が言いたいのかと申しますと、要するにリフォーム相場を考察する際、施工者観点の見積もりに近くなりますので、実際にいくらかかるのか？、経費はどのくらい必要なのか？などに基づいて、算出することになるわけですが、
17年ほどのブランクがあるため、単価や考え方自体が、最近のリフォーム相場にそぐわない可能性がある･･･という点です。☝
考え方については大きく変わっていないと思いますが、単価がだいぶ変わっているようですので、どちらかと言うと、単価の方が心配ですね。😓
もちろん、なるべく客観的な数字になるよう心掛けますし、大きくズレることがないようにも心掛けもするのですが、この点についてはご了解いただき、とある建築士である筆者の主観的な数字であることを、キチンとご理解いただいた上で、参考にしていただければと思います。😉
また、念のためですが、絶対的なリフォーム相場を示すものではありませんし、金額を約束するものでは決してありませんので、予めご了解いただいた上でのご利用をお願いします。🙏
※施工業者からは｢厳しすぎる！｣とよく言われます。😁
今日のまとめ
今日は、近ごろ増やそうとしている、｢リフォーム相場の考察コーナー｣で筆者が提示する数字が、どのような性質のものに当たるのか？をご理解頂こうと思って、書き出したところ･･･
リフォーム費用やリフォーム見積もりに関するお話を色々としたくなってしまいましたので、結果的に、主旨が分かりにくい、取り留めのない記事になってしまいました。😫💦
元々の主旨である、後半の｢リフォーム費用の考察コーナー｣の話は補足情報とお考えいただき、前半のリフォーム見積もりの考え方や、リフォーム費用の出され方をメインとして、お読みいただければいいのかな･･と思います。😅
また、途中で推薦したホームプロさんについては、おそらく皆さんも有効活用されているのかな･･という気もするのですが、本当に便利ですし、後クサレも本当にありません。
筆者的には、もう少しあ～でもない／こうでもない･･などとやり取りしたかったところですが、拍子抜けするくらい、後クサレはゼロ😙でしたし、匿名のまま、ある程度の所までは進めますので、まだご利用されていない方がいらっしゃいましたら、うまくご活用して、いい結果に繋げてください。👍
まだ筆者は使ったことないのですが、この辺りでご紹介したスクリーンショットにも出ていた、ある程度のリフォーム費用をシュミレートできそうな雰囲気の、｢費用相場シュミレーター｣みたいなモノもできたみたいです。🤔
例によって的を得ず、長くなってしまいましたが、本日も最後までお読みいただき、どうも有難うございました。😌
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