建売で後悔しないための注意点、5箇条!

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今日は、「建売で後悔しないための注意点、5箇条!」としまして、不本意ながら建売に住まうことになってしまった、建築士である筆者が、今後、建売を購入しようとされている皆さんに、声を大にしてお伝えしたい、後悔しないための注意点をまとめます。👍

WEB上では、建売で後悔しないためのチェックポイント的なものを見かけますが、今回は、建築士かつ設計事務所の目線からのお話になりますし、全く他人ごとではなく、実際に喘ぎまくっている超本人が綴りますので、根本的にニュアンスが違うものになります。

ちなみに、筆者は喘ぎまくってはいるものの、建売を購入したことを特に後悔はしていません。😤

他の投稿でも書いていますが、商売柄、建売にまつわる良からぬ風習を元から認識していたこともあるのですが・・・
今回ご紹介する5箇条のような心持でいるからなのかもしれません。🙄

・・・が、言いたいことは、ひとつひとつ重ねていくと、おそらくチョモランマの頂に届かんばかりに沢山あります。😅
※だいぶ大げさに書いてます。

全てをここで皆さんにお伝えできるものではないのですが、その一端はお伝えできるものと思います。
建売で後悔する方が一人でも少なくなるよう、どなたかの参考になれば幸いです。😌
 

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建売ダメ出し系の投稿リスト

こう改めて並べてみると、本当にグチばっかり書いてるんだな😩・・・と思ってしまいますが、当サイトの現状(2021年2月)での、建売ダメ出し系の記事のリストです。😅
※ちなみに普段はグチは口には出さないタイプです。(笑)

  1. いったい何が憂鬱なのよ? PartⅠ
  2. いったい何が憂鬱なのよ? PartⅡ
  3. 新築だって、そりゃリフォームしますよ!
  4. 久しぶりの建売ダメ出し!👊(ダメ出し014)

サイトのメインテーマに当たる命題でもあるということで、ご理解いただけると有難いです。😌

ここ👆のⅠとⅡのダメ出しに基づいて、③の新築リフォームに繋がるのですが、③の内容については、大きめのモノは、リフォーム内容ごとに個別の投稿に分けて、ダメ出し → リフォーム計画 → 施工結果という流れで整理してあります。

ここにリンクを貼ってもいいのですが、やや話が逸れるような気がしますので、ご興味とお時間のある方は、お手数なのですが、右上の検索窓に「個別」と打ち込んで、検索してみてください。
※ダメ出し部分は重複している部分があります

何より、今後、建売をご購入予定の方には参考になる部分もあるはずですので、ご興味とお時間がありましたら、ぜひ合わせてお立ち寄りになってみて頂ければと思います。😊
 

建売で後悔しないための注意点、5箇条!

建売で後悔しないための、具体的な注意すべきチェックポイントとしては沢山ありますので、抽象的で恐縮なのですが、ここでは、以下👇のようにまず大きく5つに分けます。

  1. 周辺相場を調べ、割安であることを確認すべし
  2. 建売は注文住宅でなく賃貸との中間と考えるべし
  3. 購入前の内見(見学)は、最低二回するべし
  4. 住まうことを具体的にイメージして検討するべし
  5. 可変/不可変を読み、ポテンシャルを見極めるべし

何だかよく分らない部分もあると思いますが、どれも非常に大切な注意点になります。☝
ひとつひとつご説明していきますので、例によって長めにはなってしまいますが、しばしお耳を拝借できればと思います。🤗

第1条:周辺相場を調べ、割安であることを確認すべし

まずは、建売で後悔しないための注意点の第1条周辺相場を調べ、割安であることを確認すべし。👊

補足記事「建売住宅はなぜ安いか?(安い理由)を解説します!」の方でご説明しました通り、建売住宅の購入は、通常の場合、「土地購入+注文住宅」の相場の場合に比べて、数百万はお手頃価格で購入することができる場合が多いです。

他の要素もあるとは言え、建売はお安く入手できて初めて、そのメリットが生きてくる訳ですので、建売で後悔しないためには、まずは、予め資産価値を確認しておかなければなりませんよね。😉

中々少ないとは思いますがもちろん資産が数億円とか数十億円ある方にとっては、数千万ぽっちは「はした金」だと思いますので、そういう方は気にされなくても大丈夫です。👌
筆者のような一般的な庶民の場合の話ですので。😅

不動産屋さんでもないでしょうから、厳密な計算は難しいと思うのですが、その案件を土地から購入して、建売レベルの注文住宅を建てるとした場合の試算をしておくという意味です。☝

挿絵:建売の相場をイメージさせる写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「1条」解説画像

例えば、土地も建物も30坪の二階建てであれば・・・
土地が60万/坪くらいの地域でしたら、土地代30坪×60万=1800万
建物はどんなに高く見るとしても、所詮は建売レベルですから、例えば30坪×50万で計算すると、1500万
さらに、「土地購入+注文住宅」の場合、建売購入であれば掛かってこないお金が、余計に掛かってきたりしますので、ザックリ+300万くらいでしょうか。

つまり、この3600万より割安であることを確認するべき、ということです。🤔

先の投稿のこの辺りでご説明していますが、建売の場合は、注文住宅と違って、建物代金に最初っから付いているべきモノが、別途扱いになっているケースが多いですので、その分として最低50万くらいは見込んでおく必要があります

例えば、販売価格3600万の建売であれば、実際は3650万で販売されているのと同じこと、という意味です。

先ほどの「建売住宅はなぜ安いか?(安い理由)を解説します!」の冒頭でもお話ししている通り、駅近などの人気の高い地域でない限りは、建売住宅は、買い手を付けるために、原則として、相場よりは割安感が出るように価格設定されているモノですが・・・

特に売り出し当初は、消費者側の反応を見るために、割高な価格設定になっている場合もありますので、建売購入後に後悔しないためには、まず最初に着目したい注意すべき点になります。

筆者の建売マイホームの場合は、「憂鬱の始まり」でもお話ししているのですが、中々物件が見つからず、色々と事情もあって、止むを得ず購入するハメになってしまったので、やや割高感があることは認識しつつ、納得がいかないままだったりもするのですが・・・。😒
 

第2条:建売は注文住宅でなく賃貸との中間と考えるべし

次に、建売で後悔しないための注意点、第2条!👊
建売は注文住宅ではない!賃貸との中間と考えるべし」については、注意点というより、心持ちのお話です。

建売と言えど、数千万円の大きな買い物ですし、一度購入してしまうと移動がままならなくなってしまうという意味で、「土地購入+注文住宅」に近いお買い物のように思いがちですが・・・
建売は建売であって、決して注文住宅ではありません。

挿絵:注文住宅と賃貸住宅の中間をイメージさせるイラスト入り写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「2条」解説画像1

根本的に性質が違うお買い物ですので、これをキチンと認識しましょう!ということです。😤
具体的には、以下👇の二つの側面からご説明します。
 

2-1:痒いところに手が届かないのは訳がある?

購入することになりますから、もちろん賃貸住宅でもないわけですが、購入される方の住まい方などは(ほぼ)全くイメージすることなく、賃貸住宅のように機械的に造られているのが、建売住宅です。

つまり、この観点から見た場合、建売はむしろ賃貸住宅に近い性質の建物と言うことができます。

「住まい手のイメージをしていない」点については、我々設計屋からすると当たり前なのですが、先の補足記事のこの辺り折り畳み内でもご説明している通り、誰が住むのかが分からないため、イメージのしようがなく、機械的な図面にならざるを得ない・・・というのが正直なところです。😓
手を抜いているとか、そういう話ではありませんので、ご了解を!

例えば、最も分かりやすいのはコンセントの位置ですが、注文住宅の場合、ある程度の制限はあるとしても、基本的にお客さんの要望に従って、家具の配置なども考慮した上で、設計段階でコンセントの位置を想定し、工事に入った段階で、現地で最終的にお客さんお立合いの元で決定されます。

とある注文住宅の電気設備計画スケッチの抜粋スケッチ画像 ※建売で後悔しないための注意点「2条」解説画像2
■とある注文住宅の電気設備計画スケッチ

・・・が、建売の場合は、そもそも我々のような設計屋が介入することもなく、建売業者さんサイドで別の設計を行う訳でもなく・・・
おそらく建売業者さんのルールに従って、電気屋さんが、現場ごとに勝手に決めています。😬

建売でも注文住宅でもない、住宅メーカーさんの場合は、我々のような設計屋が入るか、メーカーさん側の設計担当が、お客さんの要望に合わせて検討しますので、注文住宅に近いものになります。
※数量や位置は、住宅メーカーさん毎にある程度の制限はあります。

・・・と言っても、もちろん、建売業者さん側でも「通常はここ!」的なルールや、「リビングは3個」、「一般居室は2個」・・・などと最低限の個数は決めていますので、そのルールに従って、一般的な位置最低限の個数が配置されることにはなります。

また、便器やキッチンなどの住設については、流行りのモノの中から、格安で入手できるモノを建売業者さんサイドで選定しているようですので、それが住まう人にとって使い勝手がいいモノになるかどうかは、運次第といったところ。😅

とある建売住宅のシステムキッチンを撮影した写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「2条」解説画像3
■とある建売住宅のシステムキッチン

建売の性質上、致し方ない部分だとは思うのですが、使い勝手の上では、結果的に賃貸住宅と同様の「痒いところには手が届かない」建物ができ上ってしまうことになるのです。😱


そんな訳ですので、注文住宅と同じような感覚で、丁度いい位置に、丁度いい個数のコンセントがあったりするイメージで考えていると、全く的外れな住宅に思えてしまって、モヤモヤがどんどん溜まっていってしまい・・・
最終的に、後悔の念に繋がっていってしまいますので、建売で後悔しないためには、まずは、そもそもの本質、つまり「痒いところに手が届いている訳がない」賃貸住宅的なモノである旨を、認識していただく必要があるということです。😉

そうは言っても、建売だって一応住宅なんだし、数千万も払うんだから、人として、もうちょっと気の利いた配慮が必要なんじゃないの?😟
というのが、個人的な本音ではあるのですが・・・ 😓

これも、建売で後悔しないためには、非常に重要なご注意点かと思います。👍
 

2-2:入居までの時間と労力が賃貸並み?

また、当たり前と言えば当たり前なのですが、建売を購入する場合、「引っ越すか・・🙄」と思った瞬間から、入居に至るまでの時間と労力が、「土地購入+注文住宅」の場合に比べて、だいぶ節約できます。🤔

もちろん賃貸住宅に引っ越す場合と比べれば、建売と言えど、時間も労力も掛かるのですが、「土地購入+注文住宅」に比べると、雲泥の差があります。😑

以下👇、具体的に見ていきましょう!😉

賃貸住宅の場合のフロー

めぼしい物件が見つかるまでの時間は同じと考えることにして、「賃貸住宅」の場合の流れをザックリ考えてみますと、あえて整理するほどの話ではないのですが、物件決定 → 契約 → 入居・・・、という流れになります。

「物件決定」から「入居」までは、おそらく1か月も掛からないですし、ある程度は片手間でできてしまいますよね?🥱

土地購入+注文住宅の場合のフロー

では、「土地購入+注文住宅」の場合はどうでしょうかね?👀

細かい流れまで書いていくとキリがなくなってしまいますので、ここもザックリになりますが、土地だけで見ても・・・、

「土地購入+注文住宅」の場合のおよその流れ①土地購入編を示した簡易なフローチャート画像 ※建売で後悔しないための注意点「2条」解説画像4
■「土地購入+注文住宅」の場合のおよその流れ①土地購入編

というような感じになります。😰
本業の方ではこの段階に付き合うことはないため、およそになるのですが、おそらくこれだけで軽く1.5か月くらい掛かってしまいますよね。


この👆フローだけですと、労力については、まださほどではないとしても、これとは別の流れで建物の計画も進めていなければなりませんので、さらなる以下👇の流れがやや被り気味に乗っかってくることになります。

「土地購入+注文住宅」の場合のおよその流れ②設計編を示した簡易なフローチャート画像 ※建売で後悔しないための注意点「2条」解説画像5
■「土地購入+注文住宅」の場合のおよその流れ②設計編

ここは、軽く3か月くらいでしょうか・・・ 🥱

設計期間は、どこに頼むにしても、要望を伝えてそれを反映してもらって確認する・・・という繰り返しになりますので、時間も労力も必要になって、順当に進んだとしても、工事の契約(請負契約)ができるのは、早くてもこの👆くらいのイメージになってしまうはずです、

住宅メーカーさんや、規格化することでコストダウンを図っているような工務店さんの場合、「注文住宅」とは名ばかりで、細かい部分まで、ある程度決まってしまっている場合があるのですが、その場合はもっと縮まる場合もあります。

逆に、じっくり設計をしたい場合や、特殊なケースで設計自体が非常に難しいような案件だと、もっと長くなる場合もあります。

また、工事の契約を「基本契約」的な形で、この段階まで待つことなく、早い段階でしてしまうようなメーカーさんも多々ありますので、その場合はちょっとニュアンスが違ってきます。


工事の請負契約ができれば、あとは着工を待つだけです。😙
通常は二週間くらいで着工してもらえるはずですが、着工後のフローとしては、以下👇のようになります。

「土地購入+注文住宅」の場合のおよその流れ③工事編を示した簡易なフローチャート画像 ※建売で後悔しないための注意点「2条」解説画像6
■「土地購入+注文住宅」の場合のおよその流れ③工事編

在来木造2F建くらいと考えると、軽く5か月くらいのイメージでしょうかね。😴
※もちろん工法や諸条件によって前後はあります・・・

依頼先によって、ケースバイケースですが、色決めやクロス決めなどの細かい承認作業みたいなモノが、この流れに乗っかってきますので、真面目に取り組もうとすればするほど、膨大な労力が必要になってきます。🥶

決めて頂かないといけないことや、お伝えしないければいけない点が無数にあるため、筆者なんかは、仕事だから止むを得ずやるのですが、やっていて、お客さんに対して申し訳ない気持ちになってくることもしばしばです。
ここを楽しんでいただけると、こちらもやりやすいのですが、とにかくお客さん側は結構大変そうです・・・ 😓

土地購入+注文住宅」の場合は、こんな感じ👆になりますので、単純に合計すると「9.5か月」・・・
土地購入の流れと設計の流れは多少被ってくるとして、それを差し引いたとしても、土地決定から入居までの日数は、「9か月」くらいが相場なのではないかと思います。😱
※順当に全てがとんとん拍子で進んだ場合です。
 

建売購入の場合のフロー

だいぶ話も長くなってきてしまいましたので、そろそろまとめに入りますが・・・ 😅

建売を購入する場合、いわゆる青田売りと呼ばれる、建物ができていない状態で販売するようなパターンもあるにはあるのですが、話がややこしくなりますので、
この青田売りではなく、出来上がった建売を購入するとした場合のおよそのフローを整理しますと、以下👇のようになります。

建売を欧入する場合のおよその流れを示した簡易なフローチャート画像 ※建売で後悔しないための注意点「2条」解説画像7
■建売を欧入する場合のおよその流れ

これもケースバイケースで前後はありますが、筆者は2か月でした。😮
・・・と言っても、入居前に1か月ほどのリフォーム期間がありましたので、厳密に言うと、建物の引き渡しまでが2か月ということになります。
※通常は引き渡しと入居はほぼイコールで大丈夫です。

話のニュアンスは逸れますが、この入居前の新築リフォームについては、こちら👉「新築だって、そりゃリフォームしますよ!」で書いていますので、ご興味とお時間がありましたら、お立ち寄りください。

では、まとめます。👊
まず、賃貸住宅に入居するまでに要する時間を、先の通り「≒1か月」とします。
土地購入+注文住宅の場合は、先の試算ですと「≒9か月」でしたが、建売の場合は「≒2か月」で入居することできる訳ですから、この入居までに要する時間だけに着目するとすれば、より賃貸住宅に近い・・・ということに他なりませんよね。😲

挿絵:フランスのとある賃貸住宅を撮影した写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「2条」解説画像8
■挿絵:フランスのとある賃貸住宅

ですので、支払う金額に大差がないとしても、土地購入+注文住宅と同じように考えてしまうと、どこかに無理が生じてしまうことが、お分かりいただけるものと思います。🤔
※建売がそもそも、もっと安ければいいのでしょうが・・・😓


よって、建売を購入することで後悔しないためには、「土地購入+注文住宅」とは根本的に違う、「賃貸住宅」寄りの建物であることを認識することが大切です。👍
 

第3条:購入前の内見(見学)は最低二回するべし

お次は、建売で後悔しないための注意点、第3条
他の投稿「久しぶりの建売ダメ出し!👊(ダメ出し014)」のこの辺りや、「建売のトリック」など、色んな箇所でもお話している内容に繋がっていく、これまた重要な「購入前の内見(見学)は最低二回するべし」という点です。☝

前項にて、建売がより賃貸住宅に近い性質のものであることがご認識いただけたところですが・・・

賃貸住宅に近い性質だからといっても、「土地購入+注文住宅」に近い金額を支払うことになるわけですし、下手すると、その建売に20年とか住まうことになる可能性も大いにあるわけですから、
賃貸住宅の内見(見学)ように、5分とか10分とかで済ませるわけにはいかないことは言うまでもありませんよね。😅

挿絵:建売の内覧会(見学会)をイメージさせるイラスト入り写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「3条」解説画像1

一回目の内見(見学)もなるべく時間は掛けたいところですが、おそらく別の物件も数件はご覧になられると思いますし、担当の不動産屋がシビレを切らすでしょうから、長くても30分くらいでしょうか・・・。😐

立地条件建物の配置土地の形状建物の構造などの大枠だけでもいいと思いますので、じっくり観察して、許される場合は、なるべく写真もたくさん撮っておいた方がいいです。

なのですが、先の「建売のトリック」でもお話ししている通り、建物は器が大きいだけに見なければいけない(見るべき)範囲が広くなりますので、そもそも30分ぽっちの内見(見学)ではぜぇ~んぜん足りません。😱

数件の比較が終わって、ある程度、絞れた段階で、必ず二回目の内見(見学)をしてください。😣

そして、ご自身だけでなく、なるべく大人数で、許される限りの長い時間を掛け、落ち着いて、じぃ~っくり見学するようにした方が賢明です。

大人数と言っても、10人とかではさすがに角が立つような気がします。😅
また、お子さんと一緒だと、落ち着いては見れない場合がありますので、ご実家に預けるなどの対応が必要かもしれませんね。😉

正しい試算かどうかは、微妙と言えば微妙なのですが・・・😅
建売のトリック」のこの辺りでしている試算によれば、「丸5日間強😳」という結果が出ています。🥶

挿絵:建売の内見(見学)を大人数ですることをイメージさせるイラスト入り写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「3条」解説画像2

もちろん、現実的に「丸5日間強」もの内見(見学)が許される訳もありませんし、見る方も根気が続かないでしょうから、そこまでは無理だとしても、なるべく大人数で長時間見ることで、30分ぽっちでは見えなかった色んな部分が、必ず見えてくるはずです。👍
 

第4条:住まうことを具体的にイメージして検討するべし

ようやく後半に差し掛かって参りましたが・・・ 😓

お次は建売で後悔しないための、第4条住まうことを具体的にイメージして検討するべし」という注意点について解説します。☝

これも当たり前と言えば、当たり前の話だとは思うのですが、ただ漠然と間取り図を眺めたり、内見(見学)したりしているだけでは、見るべき部分が見えてくるものではありません。😟

挿絵:間取り図を具体的に検討することをイメージさせる写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「4条」解説画像1

間取り図を眺めるにしても、内見(見学)するにしても、漠然とではなく、そこに住まうことを具体的にイメージしながらにして頂くことが重要です。

では、具体的にご説明します。👊

例えば、筆者もそうでしたが、建売を購入される方は、お子さんが小学校に入るまでに・・・ということで動かれている方が多いようですので、その場合は・・・
小学校との往復放課後に遊べる場所が近所にあるのかどうか?南側に子供部屋が確保できるか・・・などは当たり前にお考えになられると思います。🤔

挿絵;小学校の通学路と建売をイメージさせるイラスト入り写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「4条」解説画像2

それはそれで重要なポイントにはなりますので、問題は全くないのですが・・・
数年すれば、すぐ中学生になってしまいますし、その数年後には高校生、大学生・・・と一瞬の内に時は過ぎて、駅との距離も重要になってしまいますよね。😨

一人っ子でしたら、その段階でまた引っ越せばいいのでしょうが、兄弟がいれば中々そういう訳にもいかないものです。😓


少し視点を変えて、配置関連の話に切り替えます。👌

例えば、お持ちの自家用車が一台でしたら、一台分のスペースが確保されている建売で、基本的に十分だとは思うのですが、実家の家族や兄弟が遊びに来た時や、来客がある時は、一台だけでは困りますよね?😟

駐車スペースがギリギリ1台分しか確保されていない建売例を撮影したコメント入り写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「4条」解説画像3
■駐車スペースがギリギリ1台分しか確保されていない建売例

もちろん、路上駐車が許される地域でしたら、大きな問題もありませんし、許されないにしても、前面道路が広ければ、一時的に駐車しておくことも可能です。
近隣に月極め駐車場があって、毎月の予算に余裕があれば、そこを一台分、借りておくようなイメージでもいいと思いますし、月極めがなくてもコインパーキングなどが存在すれば、これで対応することもできます。

駐車スペースが2台分ほど確保できそうな建売例を撮影した写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「4条」解説画像4
■駐車スペースが2台分ほど確保できそうな建売例

ただ、月極めもコインパーキングもなく、付近に路上駐車ができるような広めの道路さえない地域の場合は、どうしようもなくなってしまいますよね。😞
※筆者の建売マイホームがまさにこのパターンです。😭


また、自転車置き場については、後述もするのですが、意外と厄介でして・・・
通常は、自転車用のコインパーキングも月極めも近所には存在しないはずですので、敷地内のどこかで、かつ道路との高低差があまりない位置に置けるスペースが必要になります。

路上に停められた自転車例を撮影した写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「4条」解説画像5
■路上に停められた自転車例

道路との高低差があるお宅は、自転車置き場に困られているケースが多く見られます。
道路と同レベルには駐車スペースが確保されているモノですが、これがギリギリ一台分しか取れていない場合、自転車を置くことができませんので、高低差のある玄関先まで上げたり、下げたりすることもできずに、道路に放置されていらっしゃるお宅がすぐ近所にも数件あります。😓

お子さんが小さい内は、三輪車やキックボードくらいで済みますので、玄関前に放置でも何とか凌げるものですが、小学校高学年にでもなれば、大人と同じスペースの自転車置き場が必要になってしまいますよね。😓

このように、配置関連だけでも、具体的にイメージすることで、色んな問題が浮き彫りになってくるものなんです。😵


さらに、少し細かい部分ですが、家具の配置の例からもご説明しておきます。

周知のとおり、コンセントの位置は家具の配置に影響が出るわけですが、(しつこいようですが・・・)建売ですので、コンセントは丁度いい位置なんかにはあるわけがありません。😩
ですので、本来はタコ足対応で済ませてしまうか、もしくは切り廻しができそうかどうかくらいは見ておいた方がベターではあるのですが・・・

振っておいて恐縮なのですが、次項でご説明します通り、コンセントの位置は、実はあまり大きな問題ではなかったりします。😬

ですので、もっと物理的な、例えば部屋の形状間取り着目した上で、実際の住まうための動線や、将来性を考慮した家具の配置をイメージすることの方が、数倍は大切になってきます。👌

筆者の建売マイホームの当初間取り図にテーブルの向きをレイアウトしたスケッチ画像 ※建売で後悔しないための注意点「4条」解説画像6
■筆者の建売マイホームの当初間取り図にテーブルの向きをレイアウトしたスケッチ

帖数の表示のみですと、例えば、この👆絵は筆者の建売マイホームの1Fなのですが、LDKが「15帖」という表記になっていることだけに着目して、まあまあかな・・・などと思ってしまう方もいらっしゃると思うのですが・・・
帖数だけをチェックして、ただ漠然と見ているだけでは、ダイニングテーブルを置いただけで、せっかくのリビングにソファすらロクに置けないようなスペースしか残らない、事実を見落としてしまうことになります。😰

この件については、筆者はリビングへの「プチ増築」という形で、辛うじて解決しました。
結果、陽当りは30%減くらいにはなってしまったのですが、一応、簡単なソファは置ける形になっています。

ちなみに、筆者の本業は設計屋ですので、めぼしい物件が見つかった時は、まず最初にCADでその建物をザッと描いてしまいます。
描いた上で、具体的な家具配置をCAD上の図面に落とし込んで、イメージしている配置が可能かどうかを、こんな感じ👇で一番最初に検討します。😅
※賃貸の場合でも必ず最初にやってます。もはや習性ですね・・・

CAD上での家具配置の検討イメージのスクリーンショット画像 ※建売で後悔しないための注意点「4条」解説画像7
■CAD上での家具配置の検討イメージ

もちろん、一般の方はそこまではする必要もないと思うのですが・・・ 💧
できることなら、不動産屋にもらった販売図面や、WEB上の間取り図の画像を使って、1/50のスケールに合わせてコピーを取って、そこにイメージされている家具配置を落とし込んでみたり・・・くらいはできると思いますので、やってみる価値はあります。👌

内見(見学)の際に、片っ端から計ればいいじゃん!という考えもあります。
確かにその方が正確ですし、最終的にシビアな部分はそれでもいいのですが、経験上、実測は結構時間が掛かりますので、机上検討の方が、数倍効率が上がります

ですので、机上検討をやっておいて、シビアな部分のみを、現地での内見(見学)の際に実測するような形がベストです。

あと、もしCADにご興味がある方がいらっしゃいましたら、こちらの投稿も参考にしてください。

そのように具体的な住まい方をイメージして、当てはめてみることで、見えなかった部分が具体的に見えてくることになりますので、入居後のトラブルやストレスが未然に防げることに繋がります。

結果的に、建売入居後に後悔してしまうような箇所が、格段に少なくなるはずですので、ぜひお伝えしたい注意点になります。👌

第5条:可変/不可変を見極め、ポテンシャルに着目すべし

最後になりますが、建売で後悔しないための注意点、第5条可変/不可変を見極め、ポテンシャルに着目すべし」という、やや仰々しい注意点です。😅

どういう話かと申しますと、敢えてアンダーラインを引くほどの話ではないのですが・・・ 😓
住宅は建売であっても、原則として、土地に定着した動かすことができない(立派な?)不動産です。☝

挿絵:建売であっても、土地に定着した動かすことができない不動産である旨をイメージさせる写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「5条」解説画像1

厳密には、曳家(ひきや)という工法を用いれば、頑張れば動かすことができるのですが、重要文化財などでよっぽどのことがない限り、普通は動かしませんので、そう意味の「動かせない」です。😑

要するに、「不動産」と呼ばれるくらいですから、動かせない部分、つまり、後から変えようと思っても変えられない部分が存在します。
※不動産じゃなくてもそうでしょうかね・・・

この頑張っても変えられない部分と、頑張れば(変えようと思えば)変えられる部分を、予め見極めて、その物件(建売)の持つポテンシャルに着目しましょう!ということです。
※いわゆるリフォームで解決する問題かどうか?という意味です。

専門的な知識がないと判断ができないような部分もありますが、例えば、立地条件敷地形状建物の配置などは、後から変えることが非常に難しいことはお分かりになられはずですよね・・・

駅から徒歩45分掛かる立地であれば、それを徒歩5分の位置にリフォームすることはできる訳ありませんから。😨
これも当たり前ですね・・・😅

挿絵:駅からの距離は変えることができない旨をイメージさせるイラスト入り写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「5条」解説画像2

これこそが、その物件(建売)の持つ、変えがたきポテンシャルです。

敷地形状については、お隣の敷地を後々譲ってもらう・・ようなことが、物理的には可能だとは言え、現実的には難しいはずですし・・・
建物の配置についても、増築や減築(げんちく)を含めた大々的なリフォームをすることで、多少の変化は出せるとしても、労力もお金も相当掛かりますし、根本的な建物配置は変わりませんから、基本的に難しい部類に入るものと思います。😞


また、先ほどからコンセントの例え話ばかりで恐縮なのですが、コンセントの位置などもチェックした方がいい!とおっしゃる方もいらっしゃいます。😕

確かに、どのような位置に移動させるべきか?や家具の配置などを検討するために、チェックしておいた方がいいのは言うまでもないのですが、既述の通りそもそも丁度いい位置にある訳がありませんし、コンセントの位置がおかしいからと言って、その建売の購入を辞めるようなことにはなりませんよね?😅

挿絵:コンセントのタコ足配線を撮影した写真画像ラスト入り写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「5条」解説画像3

さらには、コンセントの位置がおかしいからと言って、注文住宅でもない訳ですので、購入前に無料で移設してもらえるものでもなければ、オマケで追加してもらえるものでもありませんし・・・。😓

コンセントの追加は、条件にも拠るのですが、普通の二口のコンセントを工事中に追加する場合でしたら、一個所当り3000~4000円とかが原価ですので、金額的にみても、動かそうと思えばいつでも動かすことができるものです。
※工務店が電気屋さんに注文する概算金額です。

このコンセントの例のように、容易に移設ことができたり、交換することで用が足りるものについては、極端な話が、筆者のように入居前にリフォームしてしまえばいいわけですから、そんな部分に捉われることなく、もっと本質的な点(ポテンシャル)に重きを置いて、検討するようにすべきです。☝
※ここのリンク👆は「新築リフォーム」記事へのリンクです。

要するに、リフォーム対応で済むような軽微な部分に時間を割くくらいなら、ポテンシャルに係るような本質的な部分を優先した方が間違いない、という意味です。

とは言え、決して、コンセントの位置などの細かい部分を100%気にしなくていい!と言っている訳ではなく、確認は必要だけど、後回しで大丈夫!ということです。
動かしがたい、もっと大事な部分があるわけですので。😁


立地的に気に入ったのに、コンセントの位置がガタガタの場合、コンセントは後から移動すれば用が足りますので買い!👍

大きい窓が欲しいところに、小窓しか付いていない場合、これも大きい窓に入れ替えられる可能性は大いにありますので、もちろん買い!👍です。
※この窓入替えはこの投稿この投稿にリフォーム実例があります。

筆者の建売マイホーム洋室Cの小窓入替えを撮影した写真画像のビフォーアフター ※建売で後悔しないための注意点「5条」解説画像4
■筆者の建売マイホーム洋室Cの小窓入替えビフォーアフター

食洗器付きのキッチンが良かったのに、食洗器が付いていない場合、どうしても食洗器が欲しければ、システムキッチンごと入れ替えてしまえばいいだけですので、これももちろん買い!👍という具合です。😁

この手の話は、余計なお金が掛かってしまう可能性はあるにしても、ポテンシャルとは全く無縁の軽微な(ある意味どうでもいい?)話ですので。😅


配置絡みで例えると・・・
車を二台停めたいのに一台分のスペースしかない場合、近所の月極めを借りることで用が足りるなら買い👍でしょうし、どうしても敷地内に停めたいなら却下。👎
減築することで、生活上支障がないようであれば買い!👍・・・という按配です。👌

ただ、通常の建売は最低限の広さしかありませんから、例えば、15帖のリビングを11帖に減築(げんちく)して、駐車スペースを確保するのは、現実的な観点では、個人的には有り得ないとは思います。🤨
ちなみに、「減築」とは? ケースとしてはほとんどないのですが、「増築」の逆ですので、床面積を減らす行為を指します。

駐輪場については、月極め駐輪場はあまり近所にはないでしょうから、自転車を停めるスペースが確保できない場合はちょっと判断が難しいかな、と思います。🤨
自転車置き場が確保できないからと言って、気に入った立地を捨てる訳にもいかないでしょうから。😓
・・・とは言っても、路上に数十年間も放置し続けるわけにもいきませんので、自転車は意外と悩ましいんです。😖💦


最後にもう一つ!
配置絡みで重要な「陽当たり」については、これも残念ながら容易に変えられるモノではありませんが、可能性は高くはないとは言え、南側隣地に、例えば、万が一、計画道路新たな公園の計画などが入っているなら、現状でマンションが建っていて陽当たりゼロであったとしても、将来的には100%の陽当たりが保証されることになります。😚

挿絵:日当たりのいいリビングをイメージさせる写真画像 ※建売で後悔しないための注意点「5条」解説画像5

逆に言えば、南側隣地田んぼ、もしくは生産緑地駐車場であった場合、現状で100%の陽当たりが確保できていることになるのですが・・・
その畑や生産緑地が分譲されて宅地になったりすれば、たちまち、一瞬の内に陽当たり50%減などになってしまいますよね。😫
マンションでも建とうものなら、一瞬で陽当たりゼロになってしまいますので、注意が必要です。😱
※厳密には工事期間がありますので、一瞬ではないですね。


要は、この可変/不可変を予め見極めておいて、多少の問題点があるにしても、変えられる部分については、必要に応じて、入居前にリフォームを入れる必要があるのかどうか?を判断すればいいし・・・
変えられない部分、もしくは一見変わらないように見える部分についても、長い目で見た場合にどうなのか?を把握するべき!ということです。😉

一度、入居してしまうと、リフォームを入れるのも、中々タイミングが難しいものですよね。😟
やるなら、入居前がベストです。👍

現実的には、全く以って痒いところに手が届かない、細かい部分で喘ぐことになるとしても、その建売の持つポテンシャルを把握しておくことで、後悔の念に苛まれる(さいなまれる)ことは少なくなります。

おそらく無意識の内に皆さんもやられているような気がするのですが、建売で後悔しないためには、この点も非常に重要な注意点になりますので、改めて、再認識していただくことで、いい結果につながるものと思います。👍
 

今日のまとめ

本日は、「建売で後悔しないための注意点、5箇条!」ということで、やや抽象的な話に留まってしまいましたが、日々建売の至らなさに喘ぐ、建築士である筆者の思う、建売で後悔しないために極めて重要と思われるポイントを、5本柱でご説明して参りました。😊

本当は、建売購入前の具体的なチェックポイントもまとめようと思っていたのですが、建売にはやっぱり思う所がありずぎて・・・💧
長くなってしまいましたので、大変恐縮なのですが、別の投稿に切り分けることにさせてください。😓

この記事でだいぶ消耗してしまいましたので、ちょっとお時間を頂くかもしれません。🙏
建売話はどうしても長くなってしまいますし、どういう訳だか膨大なエネルギーが消費されてしまいます・・・。


筆者が今の建売マイホームに入居したのが、2014年晩秋・・・
心の中で日々グチをこぼしながらも、早いもので6年強が経過したことになります。😑

ロクに口も利けなかった下の娘はもうすぐ2年生。😬
幼稚園卒園前で、まだまだ幼かった上の娘は、すっかり反抗期に入ってしまって、常にしかめっ面をしていますが、もうすぐ中学生になります。🤧

当初の筆者の建売マイホーム(リフォーム前)を撮影した写真画像
■当初の筆者の建売マイホーム(リフォーム前)

冒頭でもお話しした通り、この建売購入を後悔はしていないのですが、相変わらずのダメダメさ加減に、頭を抱える毎日が続いていることは事実ではあります。😒

とは言え・・・
一応、戸建てではあるのですが、第2条でお話しした、「注文住宅」と「賃貸住宅」の中間的な住まい・・・を「建売」と考えれば、建てる時間も労力もなければ、掛かる金額も「土地購入+注文住宅」よりは安く済むというのも事実ですよね。
※住宅ローンが通りやすいというメリットもあります。

建売!😖ということで、キチンと割り切る必要があることは言うまでもないのですが、そういう意味では、さほど毛嫌いする存在でもないのかな・・・という気もします。🤔

ただ本当は、きっとあと30%くらいはお手頃な買い物でないとダメですよね?😅
もしくは建売の質を、あと30%ほど上げていただくか・・・ 😤
※これ👆本音です。🤫

 
最後になりますが、建売を購入されるご予定のある皆さんは、ここでお話ししてきた5箇条に留意していただき、建売で後悔することのないよう、くれぐれもお気を付けいただければと思います。🤗
※割安とは言え、それなりのお買い物になりますので。👌

 
毎度のことながら、長くなってしまいまして、申し訳ありませんでしたが、最後までご拝読いただき、どうも有難うございました。🙏
 
 

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